Dotaz:
Je možné, aby jednotky s rozdílnou výměrou platily do fondu oprav příspěvky ve stejné výši ?

Odpověď:
Poměr výše příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku , které jsou placeny jednotlivými vlastníky jednotek,  je závazně stanoven podle poměru velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Dohoda o jiném poměru příspěvků na správu domu a pozemku podle § 15 odst. 1 BytZ musí být schválena všemi vlastníky jednotek v domě a nelze ji nahradit soudním rozhodnutím.


Dotaz:
Může ,,SVJ“ koupit do svého vlastnictví pozemek související s pozemkem, na kterém je dům postaven ?

Odpověď:
Koupi ,,přilehlého“ či ,,souvisejícího“ pozemku  do vlastnictví ,,SVJ“ lze připustit jen v případě, že má sloužit účelům správy domu,  resp. také k dalším činnostem ,,SVJ“ spojeným se správou domu.
,,SVJ“ je oprávněno nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory, avšak pouze k účelům ,,správy domu.“


Dotaz:
Může vlastník bytové jednotky, rozšířit byt o malou část společné chodby v domě ?
V podstatě jde o malý prostor vedle schodiště, z něhož vedou dveře do komory vlastníka, takže tento prostor v podstatě užívá pouze vlastník, takže vůbec nebude jeho přičlenění k jeho bytu bránit provozu chodby a schodiště.

Odpověď:
Chce-li vlastník jednotky uskutečnit rozšíření jednotky na úkor společných částí domu, může k tomu dle BytZ přistoupit jedině na základě smlouvy o výstavbě uzavřené podle § 17 a násl. BytZ, kterou podepsali všichni vlastníci jednotek v domě.
Samostatnou záležitostí je pak stavební řízení v této věci podle stavebního zákona.


Dotaz:
Jako vlastník bytové jednotky, člen SVJ, chci rozšířit dveřní otvor mezi dvěma obytnými místnostmi. Jelikož se dveřní otvor nachází v nosné zdi a v prohlášení vlastníka jsou nosné zdi označeny jako společné části budovy, tak se ptám, jaké kroky musím podniknout k realizaci.

Odpověď:
Úpravy v jednotce, které vyžadují zásahy do nosné zdi, byť uvnitř jednotky, si vyžadují schválení shromáždění vlastníků jednotek, protože jde o zásah do společných částí domu, které nelze bez tohoto schválení (podle § 11 odst. 5 BytZ) uskutečnit.
V tomto případě je samostatnou záležitostí stavební řízení podle stavebního zákona, jehož účastníkem bude (vedle vlastníka dotčené jednotky jako stavebníka) také SVJ.
Rozšíření dveřního otvoru v nosné zdi uvnitř jednotky lze považovat za stavební úpravy společných částí domu, které musí být schváleny usnesením shromáždění vlastníků jednotek, pro které se vyžaduje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek (počítá se dle podílů).


Dotaz:
Ráda bych věděla, jak mám postupovat v případě, že chceme jako SVJ prodat půdní prostor. Chce ho odkoupit jeden z vlastníků jednotek v domě pro rozšíření stávající bytové jednotky.

Odpověď:
SVJ nemůže prodávat půdní prostory nebo jiné společné části domu, protože nejsou jeho majetkem.  Tyto prostory  jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě.  
Majetkové dispozice s půdním prostorem by byly možné  (pokud je to možné ze stavebně technických hledisek) jedině na základě smlouvy o výstavbě uzavřené podle § 17 a násl. BytZ, podepsané všemi vlastníky jednotek v domě. Pokud by byť i jen jeden z vlastníků jednotek v domě nesouhlasil, nelze tuto smlouvu o výstavbě platně uzavřít a nelze tedy výstavbu uskutečnit.
Řádně podepsaná smlouva o výstavbě je nezbytným dokumentem také pro stavební řízení podle stavebního zákona.


Dotaz:
Jako manželé jsme do společného jmění manželů koupili bytovou jednotku v domě, kde jsou bytové jednotky ve vlastnictví.  Tím jsme se prý  stali povinně členy společenství vlastníků jednotek.  Kde je taková věc nařízená ?

Odpověď:
Nabytí vlastnictví jednotky podle BytZ v domě, kde již vzniklo SVJ, je spojeno se vznikem členství v SVJ, jak to stanoví § 9 odst. 5 BytZ. Toto členství nelze odmítnout, ani nelze z SVJ vystoupit, dokud je osoba vlastníkem jednotky v domě.
Jako manželé jste nabyli jednotku do společného jmění manželů a stáváte se tak členy SVJ.
Členství v SVJ tedy vzniká přímo ze zákona spolu s nabytím jednotky do vlastnictví, nepodává se žádná přihláška za člena SVJ, ani se v SVJ nerozhoduje o přijetí za člena.  Členství v SVJ je ze zákona nerozlučně spojeno s vlastnictvím jednotky.


Dotaz:
Mohu – jako vlastník jednotky- zmocnit jinou osobu, která by mě zastupovala na schůzi shromáždění vlastníků jednotek ?

Odpověď:
Nejvyšší soud ČR svým rozsudkem ze dne 23.5.2012 rozhodl, že vlastník jednotky nemůže být na shromáždění vlastníků jednotek zastoupen na základě plné moci, pokud není taková možnost zastoupení upravena přímo ve stanovách společenství vlastníků jednotek.


Dotaz:
Jsme SVJ v domě, kde jsou tři vchody a pro všechny tři vchody je zřízeno jediné SVJ.
Zajímá nás, zda bychom mohli svolávat shromáždění v každém vchodě zvlášť a přijímat usnesení vždy pro každý vchod, které by platilo jen pro vlastníky v tomto vchodu. Můžeme takto upravit jednání a usnášení shromáždění ve stanovách SVJ ?

Odpověď:
Shromáždění vlastníků je nejvyšším orgánem SVJ, který musí záležitosti správy domu projednávat a schvalovat na svých schůzích svolávaných dle § 11 BytZ, na něž jsou zváni vždy všichni vlastníci jednotek – členové SVJ.
Platí to stejně pro dům s několika vchody, pro který bylo (jako pro celek) v katastru nemovitostí zapsáno jediné prohlášení vlastníka a vzniklo tedy jediné SVJ pro dům s několika vchody.
Z toho tedy vyplývá, že v takovém domě není možné zavést jednání a usnášení formou dílčích schůzí (dílčích shromáždění) vlastníků majících jednotku vždy v příslušném vchodu. Není tedy ani možné přijímat usnesení ,,dílčích“ shromáždění.
Také stanovy SVJ nemohou obsahovat ustanovení, podle kterého by se shromáždění konalo formou dílčích shromáždění v rámci jednotlivých vchodů v témže SVJ.
Shromáždění vlastníků jednotek musí být svoláváno jako celek a musí být na jeho schůzi zváni všichni vlastníci jednotek z celého domu.


Dotaz:
Jsem vlastníkem bytové jednotky, jejíž součástí je i zděný sklep. Chtěl bych tento sklep vyměnit se sousedem (také vlastník bytové jednotky, jejíž součástí je sklep). Získal bych tak sklep o větší podlahové ploše. Soused s tím souhlasí.
Jaké kroky musím podniknout, abych měl sklep o větší podlahové ploše zapsán ve výměře své bytové jednotky v katastru nemovitostí ?

Odpověď:
Chtějí-li si vlastníci dvou bytových jednotek v domě vyměnit sklepy o různé výměře podlahové plochy, dojde ke změně velikosti podlahové plochy obou bytových jednotek  a tím ke změně velikosti spoluvlastnických podílů dotčených vlastníků na společných částech domu a pozemku.
V tomto případě musí dojít ke změně údajů zapisovaných v katastru nemovitostí a tato změna podléhá, na základě dohody obou vlastníků, schválení shromážděním vlastníků jednotek a to přijetím usnesení alespoň tříčtvrtinové většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na schůzi shromáždění ( podle § 11 odst. 4 BytZ).
Spolu se změnou spoluvlastnických podílů na společných částech domu u obou vlastníků dojde také ke změně velikosti podílu k pozemku.  Z toho důvodu je nutné, aby si vlastníci jednotek vzájemnou dohodou také vypořádali  vztahy k pozemku.


Dotaz:
Je možné, abychom si na shromáždění vlastníků jednotek schválili domovní řád, jímž by byli povinni se vlastníci jednotek řídit ?

Odpověď:
Schválit domovní řád v SVJ je možné. Měla by v něm být zakotvena pravidla spojená s užíváním společných částí domu, s dodržováním pořádku apod.
Domovním řádem však nelze uložit povinnosti, které by byly nad rámec povinností stanovených vlastníkům jednotek zákonem (nejen BytZ, ale také jiným zákonem).
Z obecných hledisek je možné, aby domovní řád konkretizoval některé povinnosti vycházející z ustanovení zákona.
Např. by bylo možné v domovním řádu  určit zákaz umisťování věcí ve společných částech domu, na společných balkonech , terasách, či v prostorách půdy, určit pravidla pro uzamykání domu, určit zákaz umisťování předmětů na zdech domu bez souhlasu shromáždění, určit pravidla pro používání prádelny, kočárkárny, určit zákaz volného pobíhání psů ve společných částech domu.
Lze určit také další podobná pravidla, která vycházejí z principu, že vlastník jednotky je povinen chovat se tak, aby nezasahoval do práva ostatních vlastníků jednotek jak z hlediska BytZ, tak např. z hlediska ustanovení o sousedských právech (§ 127 ObčZ) a dále , aby např. neporušoval protipožární předpisy, hygienické předpisy atd.


Dotaz:
Má ,,SVJ“ nějaké možnosti (např. ve stanovách) omezit právo vlastníka jednotky převést vlastnictví jednotky na jinou osobu či vyžadovat informaci, že bude jednotku převádět do vlastnictví jinému ?

Odpověď:
Vlastník jednotky nemůže být stanovami SVJ ani jiným vnitřním předpisem či usnesením orgánu SVJ omezován při převodu vlastnického práva k jednotce na jinou osobu, ani nemá vlastník jako převodce jednotky žádnou oznamovací povinnost v této věci vůči ,,SVJ.“
Vlastník jednotky, který ji převedl na jiného, má  však povinnost doplatit SVJ všechny nedoplatky na příspěvcích na správu domu (zálohové platby) a na zálohách na úhradu za služby.


Dotaz:
Je někde stanovena povinnost vlastníka jednotky oznamovat ,,SVJ“, že pronajal bytovou jednotku ?

Odpověď:
Vlastník jednotky je oprávněn pronajmout bytovou  jednotku kterékoliv osobě bez jakéhokoliv souhlasu orgánů SVJ.
Na nájem bytové jednotky se vztahují ustanovení ObčZ o nájmu bytu a nájemce bytové jednotky není v žádném právním vztahu  k SVJ a všechna práva a povinnosti vůči SVJ nadále příslušejí vlastníkovi jednotky.


Dotaz:
Vlastník bytové jednotky, člen SVJ, písemně sdělil výboru SVJ, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku a zálohy na služby spojené s bydlením bude hradit od určitého data uživatel bytu (nájemce). Tento uživatel nemá žádný vlastnický podíl k užívané jednotce ani k žádné jiné v tomto SVJ.   Není tímto postupem porušen § 15 odst.1 BytZ, který tuto povinnost nařizuje vlastníkovi jednotky ?

Odpověď:
Pronajme-li vlastník jednotku, nemění se nic na právech a povinnostech vlastníka jednotky ke vztahu k SVJ.
Pokud by měla platby na příspěvky na správu domu a na služby platit jiná osoba než vlastník jednotky, bylo by vhodné, aby vlastník jednotky předložil SVJ příslušné písemné ujednání s touto osobou, z něhož bude vyplývat, že tato osoba bude platit tyto platby jménem vlastníka jednotky.
Takové ujednání však nic nemění na povinnostech vlastníka jednotky ve vztahu k SVJ, takže i v takovém případě by SVJ vymáhalo nedoplatky na vlastníkovi jednotky, nikoliv na osobě, která platí platby jménem vlastníka jednotky.


Dotaz:
V domě jsou 4 jednotky (3 bytové a jedna jednotka nebytová – prodejna potravin), nevzniklo tedy Společenství vlastníků jednotek.
Původní vlastník domu má ve svém vlastnictví l bytovou jednotku a 1 jednotku nebytovou.
Zároveň je uveden v prohlášení vlastníka jako osoba pověřená správou domu a všechny záležitosti ohledně správy domu rozhoduje sám a tvrdí, že má většinu hlasů, takže je k tomu oprávněn.  Je to správný postup?

Odpověď:
V případě, kdy v domě nevzniklo ,,SVJ“, se rozhoduje o správě domu a pozemku nebo o způsobu rozúčtování cen služeb na shromáždění vlastníků jednotek stejným způsobem jako v domě, kde ,,SVJ“ vzniklo, jak to stanoví § 11 odst. 8 BytZ.
Velikost hlasů jednotlivých vlastníků jednotek je stanovena podle poměru velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu shodně jako v domě, kde ,,SVJ“ vzniklo.
Povinnost svolávat shromáždění vlastníků jednotek má osoba pověřená správou domu uvedená v prohlášení vlastníka budovy. 


Dotaz:
V našem domě je převaha bytových jednotek, dále nebytové jednotky (garáže) a také nebytové jednotky (prodejny).
Můžeme požadovat rozdělení fondu oprav podle typů jednotek, které ho tvoří s tím, že členové jednotlivých typů jednotek si budou sami odděleně od ostatních typů jednotek rozhodovat o výši příspěvku do fondu oprav i o jeho použití ?

Odpověď:
Bytový zákon nerozlišuje podílení se vlastníků jednotek na nákladech spojených se správou domu a pozemku podle toho, zda jde o bytovou jednotku, nebo o jednotku nebytovou.  Pro bytové i nebytové jednotky platí shodný princip podílení se na těchto nákladech podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Vlastníci VŠECH jednotek v domě se však mohou podle § 15 odst. 1 BytZ dohodnout na odchylném poměru podílení se na nákladech spojených se správou domu a pozemku.
Rozhodování o provádění oprav, úprav společných částí domu a jejich financování se musí konat na schůzí shromáždění vlastníků jednotek v domě, nikoliv odděleně podle typů jednotek. 


Dotaz:
V našem ,,SVJ“ jsou rozdílné názory na to, jak se mají rozúčtovat ceny služeb na jednotlivé vlastníky jednotek. Část vlastníků je názoru, že se také služby platí podle poměru velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, jiní tvrdí, že tomu tak není, že se to řídí jinými předpisy.
Jak to tedy skutečně je ?

Odpověď :
Služby poskytované s užíváním společných částí domu a s užíváním jednotek se opravdu nepovažují za správu domu ve smyslu BytZ a nehradí se z příspěvků na správu domu a pozemku, jak je má na mysli BytZ.
Zákon tyto služby nevymezuje, proto je potřebné určit ve stanovách, které služby jsou v rámci SVJ poskytovány a zajišťovány.
Způsob jejich rozúčtování na vlastníky jednotek určuje buď právní předpis či rozhodnutí cenového orgánu, nebo v ostatních případech shromáždění vlastníků jednotek svým usnesením přijatým podle § 11 odst. 4 BytZ.


Dotaz:
Jsme členy ,,SVJ“. Ke společnému vlastnictví patří podíl na ploše dvora, který je obestavěn částečně družstevními domy a částečně domy ,,SVJ“. Dochází ke společné parkové úpravě dvora a tím vzniká pro nás úhrada nákladů příslušejících našemu podílu na ploše dvora.
Je možné tyto náklady hradit z fondu oprav ?

Odpověď :
Rozhodne-li se ,,SVJ“ (na základě usnesení shromáždění vlastníků jednotek schváleného podle § 11 odst. 5 BytZ) provést parkovou úpravu dvora přiléhajícího k domu s jednotkami a jde-li o pozemek v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek podle BytZ, jsou náklady s tím spojené nákladem na správu domu a pozemku podle § 15 odst. 1 BytZ.
Z tohoto důvodu je možné tyto náklady uhradit z dlouhodobé zálohy fondu oprav. 


Dotaz:
Kolika procent je třeba při rozhodování o změně účelu užívání jednotky (např. dosavadní nebytová jednotka se má změnit na bytovou jednotku) ?

Odpověď:
Při rozhodování o změně účelu užívání jednotky se vyžaduje souhlas VŠECH VLASTNÍKŮ jednotek v domě. Samostatnou záležitostí je pak řízení podle stavebního zákona.
V celé záležitosti je podstatné, že v případě, kdy je v prohlášení vlastníka budovy uvedena jednotka jako nebytový prostor, je nezbytné, aby ke změně v účelu užívání jednotky,
tj. k rekolaudaci, dali nejdříve souhlas všichni vlastníci jednotek dle § 11 odst. 5 věty první BytZ a poté teprve mohl stavební úřad v této věci jednat a rozhodovat.
Bez uvedeného souhlasu všech vlastníků jednotek v domě podle § 11 odst. 5, věta první, by neměl stavební úřad povolit ,,rekolaudaci“ jednotky. 


Dotaz:
Ve smlouvě , na jejímž základě jsme koupili byt do vlastnictví, ale ani v prohlášení vlastníka budovy, do kterého jsme nahlédli, nejsou uvedeny některé společné části domu, jako např. komíny, hromosvod, okapy, společná televizní anténa.
Znamená to, že v tomto případě nejsou v našem domě považovány za společné části domu ?
Komu tedy patří a kdo se o ně má starat ?

Odpověď:
Neuvedení některých výlučně společných částí domu v prohlášení vlastníka budovy, které jsou výslovně v BytZ uvedeny jako společné části domu (§2 písm.g BytZ), nemá za následek, že by nebyly považovány za společné části domu podle BytZ.
Bytový zákon výslovně vyjmenovává , které části domu, pokud jsou určeny pro společné užívání, jsou vždy považovány za společné části domu. Mezi jiným jsou to např. hromosvody, společné antény, komíny, střecha atd.
Vždy jsou společnými částmi např. základy, hlavní svislé a vodorovné konstrukce domu (zejména obvodové zdi, nosné zdi, stavební konstrukce podlah apod.)
Zákon nemůže postihnout všechny druhy společných částí domu, ale v podstatě jsou to části domu určené pro společné užívání.  Náklady na jejich opravy, údržbu , či výměny se hradí z příspěvků na správu domu a pozemku placených vlastníky jednotek -  tedy z fondu oprav.


Dotaz:
Zajímalo by nás, zda se může změnit prohlášení vlastníka budovy tak, že se do výměry podlahových ploch jednotek započítají u těch bytů, k nimž náleží balkony, či lodžie a terasy, jejich podlahové plochy.  Ptáme se z toho důvodu, protože bychom chtěli, aby se tyto výměry promítly také do výpočtu příspěvků na správu domu a pozemku.
Kolik vlastníků s tímto musí souhlasit ? Stačí tříčtvrtinový souhlas většiny přítomných na shromáždění, nebo s tímto musí souhlasit všichni vlastníci jednotek ?

Odpověď:
Do výměry podlahové plochy bytové jednotky nelze v prohlášení vlastníka budovy či v jeho změně započítávat podlahovou plochu balkonu, lodžie, terasy, ani sklepní kóje, i když vlastníci dohodnou podle § 15 odst. 1 BytZ, že se tato podlahová plocha započte pro účely placení příspěvků na správu domu a pozemku.
Zamýšleného záměru by bylo možné dosáhnout jedině dohodou všech vlastníků jednotek v budově. Touto dohodou by mohlo být dojednáno, že výpočet poměru příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku, bude proveden odchylně od poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to tak, že pouze pro tyto účely se bude vycházet z výměry podlahové plochy bytu, k níž se připočte výměra podlahové plochy terasy, balkonu či lodžie.
Vždy je však k tomuto nezbytná dohoda VŠECH vlastníků jednotek v budově.


Aplikace Elektronická správa domu Drašar - přihlášení Aplikace Elektronická správa domu Drašar - demoverze Elektronická správa domu

Rozúčtování tepla

Metodický pokyn
Ministerstva pro místní rozvoj
k zákonu č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů a k vyhlášce č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům http://www.drasar.as/down/65.pdf

Bytový dům odmítl instalovat měřiče tepla na radiátory. Porušuje zákon?

Bydlím v panelovém domě se šesti vchody a 140 bytovými jednotkami. Na podzim 2014 bylo na schůzi společenství vlastníků jednotek (SVJ) odhlasováno, že se nebudou instalovat měřiče tepla. Náklady na topení se rozpočítají podle podlahové plochy bytu, píše Karel do seriálu Sousedské války.

Zdroj: http://bydleni.idnes.cz/merice-tepla-doplatek-za-topeni-radiatory-fgw-/stavba.aspx?c=A170126_113245_stavba_web

Měřáky tepla jsou často k ničemu. Stojí víc, než ušetří, ukázala analýza.

Ministerstvo průmyslu a obchodu nařídilo na sklonku roku 2014 stovkám tisíc lidí v bytových domech, že musí měřit spotřebu. Dva roky poté se ukazuje, že namísto slibované úspory peněz za teplo část obyvatel platí sice méně, ale úspory nevyrovnají náklady na instalaci měřáků a jejich provoz. Vyplývá to z analýzy Českého vysokého učení technického (ČVUT), kterou stát dlouho tajil.

Zdroj: http://ekonomika.idnes.cz/meraky-tepla-jsou-k-nicemu-stoji-vic-nez-lide-za-teplo-usetri-p50-/ekonomika.aspx?c=A170126_122344_ekonomika_lve

Umístění kamerových systémů v bytových domech

Úřad pro ochranu osobních údajů (dále jen „Úřad") vydává toto stanovisko vztahující se ke zpracování osobních údajů prostřednictvím kamery se záznamem instalované v bytovém domě. Zohledňuje v něm vlastní dozorové poznatky, stejně jako závěry týkající se kamerových systémů obecně, vyplývající z aktuální judikatury Nejvyššího správního soudu. Stanovisko uvádí souhrn povinností při takovém zpracování s ohledem na zvláštnosti kamerového systému v bytových domech, přičemž je založeno na obecném stanovisku Úřadu ke kamerovým systémům (se záznamem).

Určeno: statutárním zástupcům SVJ

Vážený pane předsedo,
       vážená paní předsedkyně,

V poslední době se množí případy,  kdy  vlastníci  bytů  demontují ve své jednotce některé radiátory,  které se jim nehodí.

Získat aplikaci Adobe Flash Player