Než se podíváte na další stránky, dovolte několik myšlenek úvodem.

Co je míněno správou bytů?

Pod tímto pojmem se rozumí zpravidla povinnost vlastníka starat se o svůj majetek. Je rozdíl starat se o rodinný domek nebo o objekt s více bytovými jednotkami. Pokud se jedná o dům s více byty, obnáší správa vyřizování související agendy a administrativy dané příslušnými právními předpisy, zajišťování běžné i havarijní údržby a oprav nemovitého majetku, provádění rekonstrukcí, zabezpečování služeb spojených s užíváním bytu, atd. Správa nemovitostí může být prováděna v mnoha podobách. Od té, která zajišťuje jenom nejnutnější služby, až po komplexní zastoupení vlastníka v oblasti hospodaření s majetkem. Pro kvalitní vedení správy majetku se jeví jako nezbytná kombinace: profesní technik, realitní odborník, advokát, daňový poradce, ekonom a účetní.

Správa nemovitostí - sami nebo s profesionálem?

Vlastníci si mohou samozřejmě spravovat svůj majetek sami vlastními silami. Měli by si však uvědomit, že správa vyžaduje profesionály. Je třeba si uvědomit, že správa domů není o tom, že žárovku na chodbě si umí vyměnit každý sám. Jedná se o široké spektrum odborných činností, ke kterým je třeba znát celou škálu předpisů od zákonů, vyhlášek, nařízení vlády z různých oborů práva až po různé komentáře a výklady.

Zejména ti, kteří se stali vlastníky bytu v bytovém domě si mnohdy neuvědomují, že vlastní nejen svůj konkrétní, ve smyslu zákona o vlastnictví bytů vymezený byt, ale také podíl na společných částech budovy. S tím je spojena nutnost dodržovat určitá dohodnutá nebo zákonem daná pravidla pro péči o tento majetek.

Správce musí velmi dobře znát jednotlivé detaily jím vykonávaných činností, a to v nejrůznějších souvisejících oblastech. Například v oblasti dodávky tepelné energie do objektu a jejího následného rozúčtování, v oblasti účetnictví a daní, údržby a oprav bytového fondu atd. K tomu musí mít určité znalosti, technické a administrativní zázemí,což samozřejmě není v silách jednoho člověka. Ten může mít počítač a vést účetnictví, hlídat různé termíny revizí, ale to je asi tak vše. Proto správcovské firmy spravují větší počet bytů, aby mohly zaměstnávat pro každou specifickou činnost určitý počet odborníků. Řešení správy malých celků svépomocí, tedy tak, že "nějaká účetní a nějaký údržbář se v domě najde" se může vlastníkům vymstít, pokud budou správu provádět bez hlubší znalosti věci systémem "my to tady tak děláme".

Správa bytového fondu by také neměla být jakousi "přidruženou výrobou" či "doplňkem" k jiné činnosti. Naše firma se proto především soustředí na aktivity související se správou a provozem nemovitostí, zejména pak bytového fondu. Za základní předpoklad kvalitní správy pak považujeme aktuální znalost příslušných předpisů. Ty se velmi často mění a jejich výklad není vždy jednoznačný. Proto nejasné záležitosti často konzultujeme s příslušnými ministerstvy, zejména ministerstvem financí a ministerstvem pro místní rozvoj. Účastníme se konzultačních dnů pořádaných ministerstvem pro místní rozvoj, kde bývají obvykle přítomni i tvůrci legislativy z oblasti bydlení. Se svými externími spolupracovníky jsme se podíleli na podání petice proti některým ustanovením zákona o vlastnictví bytů a následně jsme spolupracovali se zainteresovanými poslanci Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky na připomínkovém řízení k novele tohoto zákona.

Jsme přesvědčeni, že doba, kdy lékař dělal doma po příchodu z práce také malíře, truhláře či automechanika, je za námi. Možná ještě dlouho v nás bude zakořeněná představa, že bydlení, vaření či dopravě přece rozumí každý. Věřte, že tomu tak není, že správa bytů je vysoce odborná činnost a neměla by být prováděna amatérsky.

Jak je to s rozhodováním o správě majetku?

Mnozí vlastníci mají obavy, že pokud si nebudou správu svého majetku zajišťovat svépomocí, ztratí kontrolu nad rozhodováním, co se opraví a kolik to bude stát. Domnívají se, že ztratí kontrolu nad svými finančními prostředky. Pochopitelně to není pravda. Veškerou údržbu a opravy zajišťujeme výhradně na základě rozhodnutí vlastníka - ,,SVJ". Na požádání zorganizujeme výběrové řízení na zhotovitele zakázky či poskytovaných služeb, doporučíme nejlepší řešení, ale rozhodnutí je vždy na vlastníkovi - ,,SVJ". Jestliže se rozhodne špatně, na tuto skutečnost ho upozorníme, ale respektujeme jeho pokyn. Pokud se jedná o vedení účtu, je veden vždy jménem vlastníka - ,,SVJ". S finančními prostředky disponuje pouze vlastníkj - ,,SVJ." Bez jeho souhlasu nejsou uskutečňovány žádné finanční transakce, jedná se vždy o účet vlastníka - ,,SVJ". Průhlednost finančních operací považujeme za samozřejmost. Naše společnost nemá z nashromážděných finančních prostředků žádný profit, úroky jsou příjmem vlastníka - ,,SVJ". Navrhneme optimální řešení financování oprav a údržby domu, poskytování služeb souvisejících se bydlením, můžeme doporučit dodavatele, ovšem rozhodující je slovo majitele. Účtujeme si pouze předem dohodnutý poplatek za správu a údržbu nemovitosti dle mandátní smlouvy. Takže v tomto ohledu není třeba mít žádné obavy, vše je předem smluvně podchyceno.

Vlastníkům domů či společenstvím vlastníků jednotek (,,SVJ") nabízíme: Pokud si ještě spravujete svůj bytový fond sami, ušetřete si starosti a přenechejte je nám. Se správou a údržbou bytů máme dlouhodobé zkušenosti a můžeme zaručit odbornou péči o Váš nemovitý majetek. Vyvarujte se chybných rozhodnutí, či špatného vedení agendy související s vlastnictvím bytů. Zkuste to s námi! Na těchto našich stránkách máte možnost získat spoustu informací. Potřebné rádi vysvětlíme osobně. Taktéž uvítáme náměty na zlepšení spolupráce od stávajících zákazníků, neboť naším cílem je především jejich spokojenost s námi poskytovanými službami.

Vysvětlení základních pojmů

Společenství vlastníků jednotek – právnická osoba neziskového charakteru vzniká nezávisle na vůli vlastníků jednotek a to dle zákona č. 103/2000 Sb. v domech s 5-ti a více jednotkami, z nichž alespoň tři jsou  ve vlastnictví tří různých vlastníků a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí poslednímu z těchto vlastníků.

Členy společenství jsou vlastníci jednotek  (bytových i nebytových).

Shromáždění – je nejvyšším orgánem společenství.

První ustavující schůze shromáždění  vlastníků jednotek se musí konat nejpozději do 60-ti dnů po vzniku společenství. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství. Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schválení stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství.

Stanovy společenství se musí schválit tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů na schůzi shromáždění vlastníků jednotek (počítá se vždy dle velikosti spoluvlastnických podílů)

Výbor je výkonným orgánem společenství a musí mít alespoň 3 členy. 

Funkci statutárního orgánu společenství však může vykonávat také pověřený vlastník.

Funkční období výboru nebo pověřeného vlastníka určují stanovy, nesmí však přesáhnout 5 let.

Člen výboru SVJ - -dle vyjádření Krajského soudu žádnou funkci nemá.

K platnosti zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí, aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů.

Člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.

Statutárním orgánem společenství  je výbor nebo pověřený vlastník. 

Za výbor jedná navenek předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru.

Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou a  dalším členem výboru (vždy je důležité se podívat, jak je to uvedeno ve výpise z OR – v jeho spodní části)

Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí k písemnému právnímu úkonu jeho podpis.

Společenství vlastníků jednotek může nabývat věci, práva nebo nebytové prostory pouze k účelům spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, nikoli k dosažení příjmů – např. pronájmem nebytové jednotky.

K vlastnictví jednotky (bytové nebo nebytové)  patří i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy (pozn. budova je přesně vymezena ,,Prohlášením vlastníka“, které je uloženo u Katastrálního úřadu).

Společné části proto nejsou v majetku ,,SVJ“,  ale jsou ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, přičemž  spoluvlastnický podíl je odvozený od velikosti jednotky (od její výměry uvedené v ,,Prohlášení vlastníka“).

Společné prostory jsou např.:  kočárkárny, prádelny, sušárny, chodby, schodiště,máčírna, mandlovna, mohou to být i místnosti, ve kterých je umístěno technologické zařízení kotelny,  půda apod.

Společné prostory jsou opět uvedeny v ,,Prohlášení vlastníka“.

Pokud by měl někdo zájem o přiřazení společného prostoru ke své jednotce (např. vlastník jednotky v domě by chtěl do svého vlastnictví prádelnu, která se v domě nevyužívá)  musí mít souhlas úplně všech vlastníků jednotek- tzn. pokud je jednotka v SJM (společné jmění manželů), tak musí dát souhlas oba manželé, pokud je jednotka v podílovém spoluvlastnictví (musí dát souhlas všichni spoluvlastníci jednotky).

Je třeba vypracovat ,,Změnu prohlášení vlastníka a dohodu o vypořádání práv k pozemkům“  + Návrh na vklad těchto dokumentů.

Tyto dokumenty  musí být podepsány všemi vlastníky jednotek (na jednom dokumentu musí být ověřené podpisy vlastníků jednotek) a teprve poté může být vloženo do KN.

Podobný postup je v případě zájmu o půdní prostory za účelem vybudování půdní vestavby.  V tomto případě se však vypracovává ,,Smlouva o výstavbě“ a ,,Dohoda o vypořádání práv k pozemkům“.  Opět však musí být tento dokument podepsán všemi vlastníky jednotek, z toho na jednom výtisku musí být ověřené podpisy.

V obou těchto popsaných případech se jedná o změnu spoluvlastnických podílů a v těchto případech vyžaduje zákon č. 72/94 Sb. v úplném znění  stoprocentní souhlas vlastníků.

Tvorba dlouhodobé zálohy fondu oprav  a čerpání fondu oprav

Vlastníci jednotek skládají zálohu na dlouhodobou tvorbu fondu oprav podle svého spoluvlastnického podílu, pokud se  nedohodnou na jiném způsobu přispívání.

Dohodu o jiném způsobu přispívání však musí uzavřít všichni vlastníci jednotek v písemné formě a musí být dle JUDr. Schodelbauerové z Ministerstva pro místní rozvoj oznámena katastrálnímu úřadu.

Pokud je zachován princip příspěvku podle podílu na společných částech domu (nedojde tedy k jiné dohodě) určí výši záloh vlastníci usnesením shromáždění tak, aby byly kryty předpokládané náklady v nejbližším období, ale i v následujících letech.

Tímto jsou pak všichni vlastníci vázáni a to i ti, kteří s usnesením nesouhlasili.

K přijetí usnesení o výši záloh na dlouhodobou tvorbu fondu oprav postačuje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných na shromáždění ( § 11 odst. 2).

Dlouhodobá záloha fondu oprav se  čerpá   na opravy a údržbu společných částí domu,  dále pak např. na revize a opravy po revizích,  na náklady spojené s notářským zápisem, na ověření listin,  na ověření podpisů, na akce investičního charakteru, na drobný nákup apod.

Dlouhodobá záloha fondu oprav se lx ročně zúčtovává s vynaloženými náklady FO = provádí se vyúčtování dlouhodobé zálohy fondu oprav a to jednak na celou budovu, ale také na jednotlivé vlastníky jednotek.

Případné přeplatky vzniklé z tohoto vyúčtování se vlastníkům jednotek nevrací,  ale převádí se do dalšího roku.

Služby spojené s užíváním jednotky

Službami se rozumí dodávka tepla, teplé užitkové vody (TUV), studené vody (SV), elektřiny ve spol.částech domu,  společná televizní anténa (STA),  výtah,  odvoz splašků a čištění žump, úklid společných prostor v domě, kontrola a čištění komínů, odvoz popela a smetí,  případně další služby.

Na služby spojené s užíváním jednotky skládají vlastníci jednotek každý měsíc zálohy.

Tyto zálohy jsou pak zúčtovány oproti skutečným nákladům na jednotlivé služby a výsledkem je buď přeplatek nebo nedoplatek u jednotlivých vlastníků jednotek.

Hlasování na shromáždění vlastníků jednotek

Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů.

K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů.

Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.

K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka podle § 4 ,  o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám, o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst.2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.

K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.

Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu -  postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.

K přijetí usnesení o výši záloh na dlouhodobou tvorbu fondu oprav postačuje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných na shromáždění ( § 11 odst.2)

Úpravy, jimiž se mění  vzhled domu (např.nátěr fasády), vyžadují souhlas 75 % vlastníků všech jednotek ( § 13 odst. 3 – výklad na str. 154 ad b)  )

Úpravy, jimiž by se změnil vzhled domu může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek ( např. vlastník jednotky si chce provést přístavbu balkonu)

Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě (§ 17) uzavřené se všemi vlastníky jednotek v domě – t.j  100 % souhlas

 

Nejste spokojeni se současným správcem nemovitosti, nebo zakládáte společenství vlastníků jednotek (SVJ)?

Rádi Vám připravíme nezávaznou nabídku, nebo se s Vámi setkáme osobně na našich kontatktních místech či přímo u Vás.

Získat aplikaci Adobe Flash Player